Avaliações de Imóveis em acordo com a NBR 14.653: Para que serve?

Como você sabe, um imóvel é uma propriedade de alto valor monetário e a realização de negócios nesse tipo de ativo exige que compradores e vendedores tenham um certo nível de conhecimento técnico.

Por exemplo, suponha que você queira comprar um imóvel, mas não entende o mercado e acaba pagando um preço muito mais alto do que o anunciado.

A situação é ainda pior quando você tem que vender o mesmo imóvel por um preço igual ou superior ao preço de compra.

No entanto, é porque a oferta é muito mais comum do que você pensa, é necessário contratar um especialista qualificado para avaliar os ativos e garantir um tratamento justo com todas as partes envolvidas.

Sem mais delongas, a Avaliações de Imóveis com base na NBR 14653-1:2019 e, nele, iremos abordar a parte introdutória dessa área, que engloba alguns conceitos básicos e os procedimentos necessários para realização de um laudo técnico.

Conceitos básicos

Para iniciarmos nosso estudo, precisamos conhecer alguns conceitos fundamentais relacionados à área de avaliações imobiliárias, são eles:

Custo:  é o total gasto, direta ou indiretamente, para aquisição ou produção de um bem.

Preço: é a quantidade monetária que determina a comercialização de um bem e leva em conta as capacidades financeiras, as motivações ou os interesses específicos do comprador ou do vendedor.

Valor: é um conceito econômico que depende de fatores como as características do bem, utilidade e condições de oferta e procura.

Valor de Mercado: é a quantia mais provável pela qual um bem pode ser negociado no mercado.

Engenharia de Avaliações: conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à avaliação de bens.

Laudo técnico: é um relatório técnico de avaliações sobre a estrutura do bem, elaborado por profissionais com registro no CREA ou no CAU, em que se chega a uma conclusão devidamente fundamentada.

Parecer técnico: é um relatório emitido por profissional capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade.

Em que consiste a avaliação de um imóvel

Segundo a ABNT NBR 14653-1:2019, avaliação é uma análise técnica, realizada pelo engenheiro de avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.

Em outras palavras, a norma afirma que o levantamento do valor de mercado de um bem não é a única finalidade da avaliação. Podemos citar, entre outros, a segurança patrimonial, a contratação de seguros baseados em valores reais ou a utilização do patrimônio como garantia na tomada de recursos.

Além disso, a norma também afirma que essas atividades somente são competências de um engenheiro avaliador.

E quais são os pré-requisitos para ser um avaliador?

Após a Lei 5.194 de 1996, art. 7º, a avaliação de imóveis passou a ser atividade exclusiva de engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, devidamente registrados nos seus respectivos Conselhos. Ou seja, é condição necessária o registro no CREA e/ou CAU para o profissional estar apto a emitir laudo técnico.

Além disso, a resolução do COFECI nº 1.064 de 2007 prevê a possibilidade de o corretor de imóveis elaborar parecer técnico de avaliação mercadológica, desde que ele possua diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente e/ou certificado de conclusão de curso de Avaliação de Imóveis.

No entanto, vale ressaltar que a nova atualização de 2019 da NBR 14653-1 excluiu a definição de parecer técnico, o que significa que agora todas as manifestações técnicas sobre valor devem ser realizadas por meio de laudos de avaliação realizados conforme os preceitos normativos.

Conheça as sete divisões:

  • NBR 14653-1 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais;
  • NBR 14653-2 – Avaliação de bens – Parte 2: Imóveis urbanos;
  • NBR 14653-3 – Avaliação de bens – Parte 3: Imóveis rurais;
  • NBR 14653-4 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos;
  • NBR 14653-5 – Avaliação de bens – Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral;
  • NBR 14653-6 – Avaliação de bens – Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
  • NBR 14653-7 – Avaliação de bens – Parte 7: Patrimônios históricos.

NBR 14653-1: Procedimentos gerais

A primeira parte da norma é utilizada com outra de acordo com a finalidade da Avaliação de Imóveis. Ela faz um panorama geral do que deverá conter em um Laudo de Avaliação de Imóvel, traz esclarecimentos e definições.

NBR 14653-2: Imóveis urbanos

Orienta sobre a avaliação de imóveis urbanos para fins de conhecimento a respeito dos valores mercadológicos dos imóveis urbanos para compra e venda, locação, custo de construção etc.

A norma institui os seguintes métodos: método comparativo direto de dados de mercado; método evolutivo; método involutivo; e método da renda.

NBR 14653-3: Imóveis rurais

Essa parte da norma tem similaridade com a segunda, porém o enfoque é dado aos imóveis rurais e suas particularidades.

Detalha as diretrizes e padrões para avaliar imóveis rurais em relação à sua natureza, atividades básicas, metodologia, valor de mercado, valor de referência etc.

NBR 14653-4: Empreendimentos

Na parte 4 são fixadas as normas para empreendimentos em geral. Sendo que a classificação é feita de duas formas: de acordo com a concepção, projeto etc; e parcelamento do solo e benfeitorias. Também considera a classificação da natureza, terminologias, metodologias entre outros requisitos para elaboração de laudo.

A principal característica da análise de empreendimentos é precisar o seu valor para finalidades financeira e econômica.

NBR 14653-5: Máquinas

São consideradas máquinas, os equipamentos com tear, empilhadeira, caldeira, fornos, veículos, equipamentos hospitalares, unidades industriais, entre outros. As unidades industriais comportam refinaria de petróleo, fábrica de papel e celulose etc.

A norma recomenda a avaliação desse bem por meio do método comparativo direto de dados de mercado.

NBR 14653-6: Recursos naturais e ambientais

Esta parte da ABNT NBR 14653 é usada para valorar recursos naturais e ambientais e, segundo essa parte da norma, se os recursos tiverem objetivo de exploração assim como de um empreendimento como os recursos minerais é aconselhável utilizar o método da capitalização da renda e seguidas as prescrições que constam da NBR 14.653-4. A valoração de um recurso ambiental deve levar em conta o bem-estar das pessoas.

NBR 14653-7: patrimônios históricos e artísticos

A última parte da norma avalia imóveis do patrimônio histórico e artístico, levando-se em conta as atividades básicas das seguintes etapas: identificação do bem, conhecimento e solicitação da documentação pertencente ao patrimônio e ao seu tombamento, vistoria, caracterização dos elementos históricos e artísticos que se referem a quantificação do valor. Além destes, ainda devem ser realizados procedimentos metodológicos.

Via: Guia de Engenhara e MK



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