A avaliação imobiliária é um processo necessário na venda de casas e apartamentos. Com a ajuda deles, levando em consideração todas as regras, normas e condições, o valor real do imóvel pode ser determinado com segurança.
Nesse sentido, essa investigação é feita mediante um laudo de avaliação de imóveis, no qual é possível mensurar aspectos relevantes para a precificação, como localidade, necessidade de reforma, metragem do imóvel, dentre outros fatores relevantes.
Assim, para ajudar você, reunimos neste artigo as principais informações sobre avaliação de imóveis: o que é, quais critérios utilizar e quais os métodos mais usados no mercado imobiliário.
Continue a leitura e confira!
O que é a avaliação de imóveis?
A avaliação de imóveis é a análise do valor de mercado que um bem imobiliário vale. Além disso, ela é baseada em procedimentos técnicos e normas regulamentadoras, levando em consideração também outros critérios, como as características do imóvel e o mercado imobiliário da região onde está localizado.
Quando a avaliação de imóveis é necessária?
A avaliação de imóveis é necessária para todos os processos de compra e venda de imóveis, financiamento, construção ou até mesmo partilha de bens de uma herança.
Afinal, apenas com esse documento se torna possível chegar ao preço real do imóvel, evitando prejuízos ao proprietário ou em decisões judiciais.
Avaliação de imóveis: quais critérios de compra e venda utilizar?
Nesse sentido, existem diversos critérios que devem ser levados em consideração pelos profissionais que realizam a avaliação de imóveis. Reunimos os principais deles:
Localização
A localização costuma ser um ponto-chave na avaliação de imóveis. Isso porque os valores mercadológicos variam muito entre regiões. Além disso, cidade, bairro e rua são fatores importantes.
Ademais, critérios como fácil acesso a meios de transporte público, comércios e serviços essenciais, como mercado, farmácia, postos de combustível, e até mesmo proximidade de espaços com natureza e lazer influenciam diretamente no valor final do imóvel.
Barulhos externos e vizinhos
A poluição sonora é um fator que costuma reduzir o valor de imóveis. Se o imóvel for próximo a casas de shows, feiras públicas, pontos de engarrafamento ou se possuir vizinhos barulhentos, tende a ser desvalorizado, especialmente quando esses fatores se somam.
Segurança
As grandes cidades tendem a ter um crescimento de casos de violência, mas ainda existem localidades que são valorizadas por serem consideradas mais seguras.
Da mesma maneira, caso o imóvel seja próximo a locais com histórico de assaltos ou outros episódios de violência, o valor tende a cair.
Estrutura interna do apartamento
Durante a avaliação, as estruturas interna e externa são fatores que influenciam diretamente no valor final do bem. São considerados critérios de avaliação estrutural dos imóveis:
- Revestimento
- Pintura
- Fachada
- Elétrica e hidráulica
- Forros e telhados
- Vidros
Além disso, pontos extras como armários planejados, piso de porcelanato, reformas estruturais e bom acabamento somam ao valor!
Estrutura externa
Além do apartamento em si, um prédio bem equipado e em bom estado de conservação (fachada pintada, design moderno) se torna relevante no momento de precificar um imóvel. Elevadores, portaria, fachada, áreas de lazer e vagas na garagem são atrativos para futuros moradores, sobretudo em empreendimentos mais recentes.
Facilidade na transação
Por fim, outro ponto que irá aumentar ou diminuir o valor final do imóvel é a facilidade na transação. Muitos corretores desconsideram esse fator no momento de fazer a avaliação, mas ter todos os documentos prontos e conduzir o processo de compra de maneira ágil são pontos positivos para quem deseja adquirir ou vender um imóvel.
Métodos de avaliação de imóveis
Da mesma forma que são diversos os critérios a ser considerados na avaliação de imóveis, também são vários os métodos utilizados pelos profissionais do mercado imobiliário.
Assim, o avaliador deve escolher a forma para fazer uso dessas categorias. Os principais métodos são o evolutivo, involutivo e comparativo.
- O método evolutivo é mais indicado na avaliação de imóveis urbanos. Ele é feito a partir do cálculo do valor do terreno e suas benfeitorias.
- Já o método involutivo é utilizado na avaliação de terrenos fora do comum. Aqui, é feito um estudo de viabilidade técnico econômico do valor do terreno urbano bruto.
- Por fim, o método comparativo, que é o mais conhecido. Nessa forma de avaliação, é feita uma comparação com dados do mercado que se aproximem da realidade daquele imóvel, como mesmo bairro, mesmo número de quartos, mesmas áreas de lazer etc.
Qual é o método mais utilizado?
O método de avaliação de imóveis mais utilizado é o Comparativo Direto de Dados de Mercado. Ele se baseia em transações do mesmo tipo de imóvel, que esteja sendo negociado na mesma época e com a mesma localização espacial, para possibilitar a análise comparativa dos valores.
Em seguida, esses valores de transações de imóveis são analisados para que seja obtido um valor médio. Por isso, esse resultado é feito sob média ponderada, porque, mesmo que tenham características parecidas, os imóveis são sempre diferentes.
Por fim, os avaliadores devem fazer essa análise de acordo com a norma de avaliações (NBR 14653), além de considerar aspectos pertinentes ao imóvel em si, para evitar estipular preços que destoam do que está sendo praticado no mercado.
Via: Vista
Qual a Validade de um Laudo de Avaliação de Imóveis?
Uma dúvida frequente de quem contrata um laudo de avaliação de imóveis é por quanto tempo o documento permanece válido. Diferente de uma certidão, o laudo não tem uma data de vencimento fixada em lei, mas sua validade prática está diretamente ligada às condições de mercado no momento da análise.
Em geral, instituições financeiras e cartórios costumam aceitar laudos com até 6 meses de emissão, especialmente em operações de financiamento imobiliário. Contudo, em mercados com forte oscilação de preços — como aconteceu em períodos de alta inflação ou de mudanças bruscas na taxa de juros —, esse prazo pode ser reduzido para garantir que o valor apurado ainda reflita a realidade.
Além disso, é importante destacar que qualquer alteração relevante no imóvel — como uma reforma, uma ampliação ou até mesmo um dano estrutural — invalida tecnicamente o laudo anterior, exigindo uma nova avaliação. Da mesma forma, mudanças significativas na infraestrutura do entorno, como a chegada de uma nova linha de metrô ou a construção de um shopping center, também podem justificar uma reavaliação.
Portanto, antes de utilizar um laudo antigo para uma nova negociação, o mais seguro é consultar o engenheiro responsável para confirmar se o documento ainda reflete o valor de mercado atual do imóvel.
Erros Comuns ao Avaliar um Imóvel sem Suporte Técnico
Muitos proprietários tentam estimar o valor do imóvel sozinhos, comparando anúncios de portais imobiliários. No entanto, essa prática costuma gerar distorções relevantes, já que anúncios refletem o preço pedido pelo vendedor, não necessariamente o valor de mercado efetivamente praticado nas transações.
Além disso, avaliações informais raramente consideram fatores técnicos como estado de conservação estrutural, regularidade documental e depreciação física — elementos que a avaliação de imóveis profissional trata com metodologia estatística consolidada. Como resultado, o valor estimado sem suporte técnico pode ficar 15% a 30% distante do valor real de mercado, prejudicando tanto compradores quanto vendedores na negociação e, em muitos casos, atrasando o fechamento do negócio.
Perguntas Frequentes sobre Laudo de Avaliação de Imóveis
Quem pode assinar um laudo de avaliação de imóvel?
Somente engenheiros civis ou de avaliações com registro ativo no CREA e emissão de ART. Corretores de imóveis podem emitir pareceres de opinião de valor (POV), mas esses documentos não têm a mesma validade técnica e jurídica que um laudo de engenharia.
O laudo de avaliação precisa seguir a NBR 14.653?
Para ser aceito por bancos, tribunais e órgãos públicos, sim. A NBR 14.653 é a norma ABNT que define metodologias, graus de precisão e requisitos de documentação para laudos de avaliação imobiliária.
Quanto custa um laudo de avaliação de imóvel?
O valor varia conforme a complexidade do imóvel, o grau de precisão exigido (I, II ou III) e a finalidade. Avaliações residenciais simples (Grau I) custam a partir de R$ 800. Avaliações para fins judiciais ou bancários (Grau II/III) podem custar de R$ 1.500 a R$ 4.000 ou mais.
Para quais finalidades o laudo de avaliação é exigido?
Laudo de avaliação é exigido em: financiamentos imobiliários (SFH/SBPE); inventários e partilhas; desapropriações; processos judiciais envolvendo valor de imóvel; venda ou locação com necessidade de valor técnico; e integralização de imóveis em contratos societários.
A BHG Engenharia elabora laudos de avaliação conforme NBR 14.653 para todas as finalidades — financiamento, inventário, judicial e comercial. Solicite um orçamento.
