A faixa de servidão é um conceito jurídico e técnico fundamental para quem possui ou planeja adquirir terrenos próximos a linhas de energia elétrica, dutos de gás, oleodutos, adutoras de água ou qualquer outra infraestrutura de utilidade pública. Além disso, trata-se de uma faixa de terreno na qual o proprietário tem seu direito de uso restringido para garantir a segurança, manutenção e acesso à infraestrutura que passa por sua propriedade.
Além disso, a servidão de infraestrutura, como também é conhecida, é instituída por lei ou por acordo entre as partes e averbada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Nesse sentido, sua existência impacta diretamente o valor do imóvel, as possibilidades construtivas e, em alguns casos, gera direito a indenização para o proprietário afetado.
Mas, afinal, o que é faixa de servidão na prática? Quais são as restrições impostas pela servidão? E quando o proprietário tem direito a indenização pela faixa de servidão? Cabe destacar que ao longo deste artigo, você encontrará respostas objetivas para cada uma dessas perguntas.
O Que É Faixa de Servidão?
Nesse sentido, a faixa de servidão é uma área linear de terreno privado na qual o proprietário tem restrições de uso para permitir a instalação, operação e manutenção de infraestrutura de utilidade pública. Vale ressaltar que as servidões mais comuns no Brasil incluem: faixa de servidão de linhas de transmissão de energia elétrica; faixa de servidão de dutos (gasodutos, oleodutos, adutoras); faixa de servidão de rodovias e ferrovias; e faixa de servidão de infraestrutura de telecomunicações.
Nesse sentido, a faixa de servidão difere da desapropriação: na desapropriação, o proprietário perde a titularidade do terreno; na servidão, mantém a propriedade, mas tem seu uso restringido. Portanto, o imóvel continua sendo seu — porém com restrições que devem ser respeitadas e, dependendo do impacto, podem gerar direito a indenização.
Cabe destacar que na próxima seção, entenderemos quais atividades são proibidas na faixa de servidão e como isso impacta o uso do imóvel.
O Que É Proibido na Faixa de Servidão?
Vale ressaltar que as restrições impostas pela faixa de servidão variam conforme o tipo de infraestrutura. De fato, na faixa de servidão de linhas de transmissão de energia elétrica, as principais proibições são: construção de edificações de qualquer tipo; plantio de árvores de grande porte; armazenamento de materiais inflamáveis; e execução de terraplanagens que possam comprometer as fundações das torres. A largura da faixa depende da tensão da linha: quanto maior a tensão, maior a faixa exigida pela ABNT NBR 5422.
De fato, já na faixa de servidão de dutos, as proibições incluem construções sobre o traçado, escavações sem autorização prévia da concessionária e plantio de espécies com raízes que possam danificar o duto. A ABNT NBR 12712 e as normas da ANP regulamentam as faixas de segurança para dutos de petróleo e gás.
Dessa forma, qualquer construção ou intervenção em uma faixa de servidão requer autorização prévia da concessionária responsável — e a ausência dessa autorização pode resultar em demolição compulsória às custas do proprietário.
Faixa de Servidão e Indenização: Quando o Proprietário Tem Direito?
Por isso, o proprietário de imóvel gravado por faixa de servidão tem direito a indenização quando a restrição imposta limita significativamente o uso econômico da propriedade. A indenização é calculada com base na depreciação que a servidão causa ao valor de mercado do imóvel — e para isso é necessário um laudo de avaliação de imóvel elaborado por engenheiro especializado.
Além disso, existem dois momentos em que a indenização pode ser pleiteada: na implantação da servidão, quando a concessionária deve indenizar o proprietário pelo impacto da restrição; e em ação judicial posterior, quando a servidão já existe mas o proprietário não foi adequadamente indenizado na época da instituição. Por isso, nesses casos, a perícia de engenharia tem papel central — o laudo pericial demonstra ao juiz o valor correto da depreciação sofrida pelo imóvel.
Portanto, se você possui um imóvel com faixa de servidão e não foi indenizado, ou acredita que a indenização recebida foi insuficiente, é fundamental consultar um engenheiro especializado em avaliações para verificar se seu direito foi respeitado. A seguir, veremos como identificar e regularizar uma faixa de servidão no seu imóvel.
Como Identificar a Faixa de Servidão no Seu Imóvel?
Dessa forma, identificar se um imóvel está gravado por faixa de servidão requer verificar a matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis — as servidões devem constar averbadas na matrícula. Contudo, nem sempre a averbação está atualizada, especialmente em servidões instituídas há décadas. Nesses casos, é necessário:
- Verificar visualmente — torres de energia, marcos de dutos e sinalizações no terreno são indicativos de servidão
- Dessa forma, consultar a concessionária — CEMIG, ANEEL, ANTT, Petrobras e outras concessionárias mantêm cadastros de faixas de servidão
- Portanto, contratar levantamento topográfico — um topógrafo ou engenheiro pode demarcar com precisão a extensão da faixa no imóvel
- Ainda assim, verificar certidões de ônus reais — documento emitido pelo cartório que lista todos os ônus que recaem sobre o imóvel
Por fim, em transações imobiliárias, é fundamental verificar a existência de faixa de servidão antes de qualquer negociação — a servidão segue o imóvel, não o proprietário, e pode representar restrição significativa ao novo comprador.
Perguntas Frequentes sobre Faixa de Servidão
O que é faixa de servidão?
É uma área linear de terreno privado na qual o proprietário tem seu uso restringido para permitir a instalação e manutenção de infraestrutura de utilidade pública, como linhas de energia, dutos ou estradas. O proprietário mantém a titularidade, mas com limitações de uso.
Qual é a largura da faixa de servidão de energia elétrica?
Depende da tensão da linha de transmissão. Linhas de 69kV têm faixa de cerca de 15m de cada lado; linhas de 500kV podem exigir faixas de 50m ou mais de cada lado. A norma ABNT NBR 5422 define os parâmetros técnicos.
Posso construir dentro da faixa de servidão?
Não. A construção de edificações dentro da faixa de servidão é proibida sem autorização expressa da concessionária. Construções irregulares estão sujeitas a demolição compulsória às custas do proprietário.
Tenho direito a indenização pela faixa de servidão?
Sim, quando a servidão limita significativamente o uso econômico do imóvel. A indenização é calculada com base na depreciação do valor de mercado causada pela servidão, e deve ser apurada por engenheiro avaliador.
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Perguntas Frequentes
É uma área de terreno na qual o proprietário sofre restrições de uso em benefício de terceiros ou do poder público, geralmente para passagem de redes de energia elétrica, dutos de gás, oleodutos ou acesso a imóveis encravados.
A indenização é calculada com base na desvalorização do imóvel causada pela servidão, considerando o valor da área afetada, restrições de uso impostas e impacto no valor de mercado da propriedade remanescente. O cálculo segue a ABNT NBR 14.653.
Em casos de servidão administrativa (poder público ou concessionárias), o proprietário é obrigado a aceitar, mas tem direito a indenização justa. Em servidões privadas, há negociação. A BHG Engenharia realiza avaliações para subsidiar a negociação de valores indenizatórios.
Saiba também: Servidão de Passagem.
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